9 gennaio 2018 I nostri articoli

INVESTIMENTI SUL TERRITORIO, RIQUALIFICAZIONE URBANA E QUALITÀ URBANA – Di arch. Mauro Marsullo – coordinatore area territorio di Ge9Si

Se ne è molto parlato in campagna elettorale, e anche successivamente, partendo però da
presupposti generici, più legati all’esigenza di “dichiarare intenti” che a quella di formare un quadro
operativo in grado di attivare concretamente risorse e promuovere investimenti.
Intanto va precisato che vi è una netta distinzione tra interessi promossi da un investitore privato,
più volte citato come “motore” potenziale dello sviluppo della città in termini di produttività,
occupazione e gli investimenti pubblici.
I primi, quelli privati, possono essere proposti all’interno di un quadro piuttosto articolato dove, per
semplificazione, si identificano due categorie principali: quelli in cui l’operatore interviene su area
privata con azioni compensative di interesse pubblico (oneri od opere) e quando interviene su area
pubblica in un quadro normato da specifici accordi.
Chiariamo subito che in entrambi i casi nella storia recente, complice ovviamente il cambio radicale
dei valori immobiliari in gioco, si possono osservare pochi esempi virtuosi e molti insuccessi che
hanno comportato il nulla di fatto o l’interruzione di interventi con problematiche di ogni tipo.
Da questa sintesi semplificativa si può avviare un ragionamento per individuare le cause che
hanno comportato di fatto una drastica riduzione degli investimenti con la conseguente crisi di un
comparto che perdura da almeno un decennio.
Tralasciamo le premesse ormai note della congiuntura mondiale, europea, italiana e genovese,
sono dati di fatto rispetto ai quali sarebbe stato opportuno rispondere con azioni utili anziché
proclami o dichiarazioni di intenti.
E chiariamo pure che non esistono soluzioni miracolose.
Però è possibile valutare, sulla base anche degli insuccessi, cosa potrebbe invece funzionare per
creare presupposti utili partendo dalla consapevolezza della situazione economica reale e della
necessità di attivare una revisione profonda sia dell’approccio operativo che del quadro normativo
di riferimento.
In fondo è necessario impostare in modo credibile e attrattivo una maglia operativa, non solo
normativa, che possa portare ad un risultato concreto nel rispetto di programmi, tempi e finanze.
Capire che un piano economico, l’impalcatura su cui si regge tutto il resto, deve essere strutturato
su presupposti che richiedono competenze, specializzazioni, capacità di analisi e capacità
previsionali, è il primo passo.
Lo stesso piano economico deve essere elaborato in modo da garantire un equilibrio tra le
legittime aspettative di investimento ed il più generale interesse pubblico, garantendo le condizioni
perché ciò si possa fare.
Una risorsa fondamentale è rappresentata dalla capacità di dialogo tra i contrapposti interessi.
Esiste infatti un legittimo interesse “speculativo” che deve produrre reddito e un altrettanto legittimo
interesse pubblico che deve produrre ricadute per il cittadino.
Sembra semplice ma ad oggi il tutto si riduce in obblighi e oneri che spesso hanno solo valore
“monetario”, il più delle volte marginalmente significativo per l’interesse pubblico.
Normalmente il risultato si concretizza in molti oneri, usati ai fini del bilancio comunale, e alcune
opere pubbliche in alcuni casi poco correlate ad effettive esigenze.
Accade anche che l’alzarsi della componente “oneri” renda inattuabile un piano economico e che il
mercato stesso a queste condizioni non permetta investimenti mirati alla soluzione di reali
esigenze, ad esempio quella abitativa.
Utilizzando un termine già sentito in altri ambiti, si potrebbe sostenere che la “concertazione” è
probabilmente l’unica strada per cambiare metodo e forse garantire per davvero una ripresa degli
investimenti.
La parola è apparentemente semplice ma in realtà devono essere scardinati alcuni elementi chiave
dell’attuale impostazione del sistema amministrativo e della componente normativa che
sovraintende tutti i processi attuali.
Non vuol dire una totale abrogazione ma un cambiamento radicale delle interpretazioni per
introdurre un altro concetto, in altri settori malvisto, che è quello della flessibilità.
Come applicarlo?
Attraverso la definizione di una nuova impostazione di tavoli di lavoro che superando la logica della
contrattazione contrapposta vedano coinvolti in riunioni programmate sia la parte privata che la
parte pubblica ponendo a base di discussione vincoli, normative, problemi, esigenze pubbliche in
un quadro generale impostato per “fare” e non per ostacolare l’iniziativa.
Un ruolo nuovo del “pubblico” comprende la capacità di facilitare gli investimenti avendo come
unico obiettivo quello della tutela dell’interesse dei propri cittadini che significa essere in grado di
promuovere iniziative, accompagnarle nella loro realizzazione ed ottenere al contempo un
generale miglioramento della condizioni di partenza a beneficio di chi utilizzerà direttamente o
indirettamente ciò che viene realizzato.
È l’effetto indotto ad essere spesso trascurato a causa di un “campo visivo” limitato, che impedisce
di realizzare iniziative anche con limitati incassi diretti per le casse comunali ma che possono
permettere in egual modo benefici indotti con valori economici di gran lunga maggiori rispetto alla
mera contabilità spicciola.
Quanto incide, anche economicamente, il permanere per decenni di situazioni di degrado sul
territorio al contorno in termini di qualità ambientale, vivibilità, valore del patrimonio immobiliare
(anche pubblico)?
E quale peso attribuire alla disgregazione urbana generata da singoli edifici fatiscenti, anche
strategici, per i quali ogni programmazione o piano di sviluppo è fallito perché impostato all’interno
di una visione miope?
Il “gendarme” che adotta un ruolo passivo di controllo su ogni passaggio autorizzativo, controllo
facilitato da un quadro normativo assurdo e spesso contraddittorio, non ha più senso se davvero si
vuole cambiare direzione.
Il compito di un’amministrazione non può più essere solo quello inefficace di definire norme
vincolanti o prescrittive spesso al di fuori di ogni logica imprenditoriale.
È questa la scommessa, pensare che il Pubblico nel compiere il ruolo di tutela dell’interesse dei
cittadini, si comporti in modo coerente nei diversi ruoli che può essere chiamato ad assumere a
seconda del soggetto che investe risorse per attuare un progetto.
Oggi serve impostare una “buona pratica”, una strategia in grado di comprendere e gestire
l’attualità nei suoi aspetti normativi e attuativi correggendo gli errori che hanno di fatto bloccato
ogni interesse ad investire.
Per prima cosa è necessaria una nuova mappatura della città che integri, individuando
puntualmente le aree “potenziali” all’interno del territorio, lo strumento urbanistico generale con un
livello di dettaglio simile a quanto elaborato per il Centro Storico.
Per creare un quadro operativo chiaro bisogna introdurre una cartografia integrativa che perimetri
queste aree di intervento pubbliche e private e le zone urbane di influenza su cui definire i futuri
interventi (una trasformazione implica la comprensione delle ripercussioni su quanto esiste
all’introno dell’oggetto trasformato – viabilità – qualità urbana – servizi).
E questo va fatto in modo organico, omogeneo, studiato e non per “frammenti” isolati come se la
Città fosse composta da parti non comunicanti.
Si deve introdurre l’idea che il territorio urbano è un insieme interconnesso, nel bene e nel male, e
che le azioni al suo interno non sono mai isolate e implicano una scala di intervento variabile con
unità di misura dedicate alle singole tematiche.
Un nuovo strumento serve a superare lo schema rigido delle vecchie “zone di trasformazione”
riprendendo invece l’idea proposta in passato dal “piano-progetto”, in grado di mettere in relazione
una mera definizione di standard con una prefigurazione del risultato atteso molto più
comprensibile e valutabile in termini di qualità.
Le ultime valutazioni indicano in altre realtà una radicale trasformazione del mondo commerciale a
vantaggio degli acquisti on-line con il progressivo abbandono dei grandi Centri che invece dalle
nostre parti continuano ad essere individuati come generatori di economia e occupazione.
Così come permane un proliferare di strutture di vendita di generi alimentari che ormai hanno
saturato, con risultati spesso incomprensibili in termini di volumi di vendita, ogni quartiere cittadino.
E come se si restasse ancorati a vecchi schemi senza una visione, perlomeno a medio termine,
del possibile indirizzo da impostare per garantire un reale sviluppo con una prospettiva temporale.
Probabilmente un nuovo approccio potrebbe portare a definire trasformazioni urbane in grado di
rispondere con maggiore efficacia alle istanze che provengono dalla società e rendere
maggiormente permeabili le proposte alla costruzione di una identità contemporanea.
Certo è che ad oggi bisognerà guardare alle nuove potenziali risorse, turismo nei vari aspetti in
primo piano, ed al consolidamento di quanto è già presente per orientare gli investimenti all’interno
di un quadro di programmazione dove gli strumenti saranno determinanti.

Redazione Ge9si

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