22 Maggio 2021 I nostri articoli

Il mercato immobiliare a Genova e la pandemia di Eugenio del Gaizo

 

L’andamento del mercato immobiliare sta risentendo della pandemia? Sicuramente sì ma
probabilmente in una maniera che ha sorpreso anche molti addetti del settore.
Partiamo da alcuni dati: (fonte Osservatorio AdE)
il prezzo medio al mq in Genova Città nel 2020 è per la prima volta sceso sotto i 2000€
arrivando a 1960€ e proseguendo nell’andamento regressivo che lo vedeva a 2009€ nel
2019 e 2090€ nel 2018: consideriamo che nel 2013 eravamo a 2550€/mq.

Il numero di transazioni del 2020 ha invece confermato l’ascesa degli anni precedenti ed è
stato paragonabile a quello del 2019 nonostante il lock-down primaverile abbia congelato
per circa due mesi il mercato.

In un mercato che vede un aumento della richiesta, normalmente, è facile prevedere un
rialzo dei prezzi ma, nel nostro caso, i fattori principali che determinano le quotazioni
degli immobili non fanno presagire, almeno nel breve termine ed in particolare a Genova,
una ripresa delle stesse.

L’ascesa delle compravendite è infatti conseguenza proprio della congiuntura economica
che permette di entrare in possesso di un immobile con investimenti accessibilissimi e
finanziandosi a tassi mai così bassi. Oggi si possono contrarre mutui agevolmente sotto il
punto percentuale ed acquistare abitazioni a cifre talmente basse da renderle preferibili
rispetto ad una locazione.
In una città che continua a spopolarsi ed in cui il tessuto economico ed il mercato del
lavoro non sono ancora in fase di ripresa, il mercato immobiliare continuerà però ad essere
condizionato da un’offerta di appartamenti molto superiore alla domanda che vedrà i
prezzi ancora in sofferenza.

In questa situazione socio-economica l’attuale pandemia sta sicuramente accelerando
l’evoluzione del mercato immobiliare che era peraltro già in corso.
Possiamo dire che stiamo assistendo ad un vero e proprio “Darwinismo immobiliare”
dove gli “esemplari” più appetibili riescono (per ora solo) a frenare la discesa dei prezzi
mentre altri, per motivi diversi, non ce la fanno.

E non parliamo unicamente del fatto che la clausura forzata porti gli acquirenti alla ricerca
di terrazzi e giardini. Questa è una tendenza che è sì stata accentuata, ma si trattava
comunque di immobili già più appetibili, e più rari, in tempi pre-pandemici.
Il dato che è stato principalmente modificato è quello, in controtendenza rispetto agli anni
passati, delle metrature richieste che stanno aumentando a causa dello smart-working e
della didattica a distanza che, spesso, devono svolgersi contemporaneamente in
appartamenti acquisiti senza prevederne gli spazi.
Infatti, fermo restando che la composizione del medio nucleo familiare purtroppo non

aumenta, attualmente la richiesta dei tagli fino a 85mq rimane sostanzialmente stabile o in
lieve flessione, mentre sono in aumento le metrature da 85 a 140mq, al di sopra dei 140mq
la richiesta è praticamente immutata e si assesta su livelli comunque bassi.

I quartieri più gettonati della città tali sono rimasti (la fascia costiera in particolare di
levante, il Centro, Albaro, Carignano, Foce) grazie alla loro comodità o alla vicinanza al
mare ma è in aumento la richiesta verso le alture ed il primo entroterra, verso soluzioni
abitative anche scomode ma in grado di offrire una casa più “green”. Questo perchè molte
aziende che stanno adottando lo smart-working pensano di usufruirne anche in futuro
rendendo la vicinanza al posto di lavoro non più un fattore decisivo nella scelta
dell’abitazione. Sono in sofferenza le zone intermedie, dove stanno chiudendo tante
attività commerciali e che vedono una perdita di abitanti verso quelle sopra citate e quindi
si trovano ad avere un offerta immobiliare di gran lunga superiore alla domanda.

L’evoluzione della richiesta immobiliare (e qui il covid ha sicuramente spinto
sull’acceleratore) la vediamo anche nelle domande che vengono poste a noi agenti
immobiliari in fase di visita dell’immobile: mentre fino a poco tempo fa il riscaldamento
autonomo era un fattore, adesso, grazie anche ai nuovi impianti di riscaldamento a
contabilizzazione individuale, sempre più spesso la richiesta dei clienti è: ci arriva la fibra?

Resta comunque il fatto che ultimamente, con la discesa dei prezzi degli immobili
residenziali, si stava ricominciando a considerare l’acquisto di abitazioni a scopo di
investimento con una redditività media ormai intorno al 5% ed importi richiesti per
accedere al mercato davvero ridotti; la mancanza di mobilità con conseguente scomparsa
di gran parte degli studenti e dei trasfertisti sta però rallentando questo mercato che si
prevede possa comunque rifiorire subito dopo il termine delle restrizioni.

I dati che più preoccupano sono quelli che riguardano gli immobili non abitativi ed in
particolare quelli commerciali. La città di Genova aveva già un trend di forte ribasso del
numero di transazioni nel 2019 (circa -20%) ma la situazione attuale ha pesantemente
limitato il numero di compravendite del 2020 e per l’anno in corso si paventa una morìa
delle piccole attività commerciali sia per le chiusure forzate che per l’incremento delle
vendite on-line. L’arrivo di questi immobili su un mercato già saturo non potrà far altro
che far scendere i prezzi in particolare nelle posizioni meno appetibili.

Riflessioni finali.

E’ recente la notizia che Genova ha risalito 26 posizioni nella classifica delle città più
vivibili del Sole 24 Ore piazzandosi al 19esimo posto.
Da una breve ricerca possiamo affermare che tra le prime 20 è sicuramente una di quelle
più convenienti per acquistare casa.

Se riusciremo finalmente ad incrementare e velocizzare i collegamenti infrastrutturali con
le regioni economicamente trainanti del nord-italia il nostro territorio, in particolare le
riviere ma anche la città, “grazie” alle mutate esigenze lavorative di molti, potrebbe
davvero diventare attraente per un pendolarismo alla rovescia, dove il dirigente milanese
che può lavorare per gran parte del suo tempo in remoto, preferirà probabilmente farlo da
una casa con vista sul mare che potrà comunque raggiungere in tempi accettabili.

Redazione Ge9si

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